Ristrutturare la propria abitazione non è mai stato così conveniente. Ciò grazie al cosiddetto Superbonus 110%, che consente di effettuare interventi di efficientamento energetico e di adeguamento antisismico praticamente a costo zero. Questi lavori possono essere compiuti anche in condominio, con maggioranze del tutto favorevoli a coloro che ne hanno interesse. Ma come funziona l’accollo delle spese nel Superbonus 110%?.
La legge, ricorda laleggepertutti.it, ha previsto un meccanismo molto particolare con cui, in deroga alle normali disposizioni, i condòmini favorevoli ai lavori possono accollarsi le quote che spetterebbero agli altri. Questa procedura consente non solo di estromettere i dissenzienti che, con la loro opposizione, potrebbero intralciare il compimento dei lavori, ma anche di rendere più facile l’accesso ai benefici fiscali. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme come funziona l’accollo delle spese nel Superbonus 110%.
Superbonus 110%: cos’è?
Il Superbonus 110% è una misura di incentivazione che punta a rendere più efficienti e più sicure le abitazioni grazie a interventi che possono essere svolti anche a costo zero.
Per la precisione, il Superbonus si suddivide in due tipologie di interventi:- il Super Ecobonus agevola i lavori di efficientamento energetico, come ad esempio la coibentazione (il cosiddetto cappotto), la sostituzione della caldaia, l’installazione dei pannelli solari e delle colonnine elettriche per le auto, ecc.;- il Super Sismabonus incentiva i lavori di adeguamento antisismico.
Superbonus 110%: come funziona l’incentivo?
L’incentivo consiste in una detrazione del 110% che si applica sulle spese sostenute per effettuare i lavori di efficientamento energetico o di adeguamento sismico previsti dalla legge. Ciò significa che, negli anni successivi ai lavori (cinque o quattro, a seconda dell’anno in cui sono cominciati), si potrà portare in detrazione quanto speso, giungendo perfino a ottenere un guadagno, visto che la suddetta detrazione è del 110%.
Il beneficiario può anche decidere di esercitare l’opzione dello sconto in fattura: l’impresa o le imprese che hanno effettuato i lavori applicano uno sconto fino al 100% del valore della fattura, permettendo così di compiere i lavori senza alcun esborso monetario.
L’impresa si vedrà in questo modo riconosciuto un credito d’imposta pari al 110% dell’ammontare dello sconto applicato, da utilizzare sempre in quote annuali.
Ad esempio, se il valore complessivo dei lavori è pari a 10mila euro e l’impresa decidesse di applicare uno sconto pari al 100% della fattura, si vedrà riconosciuto un credito di 11mila euro.
In alternativa, il contribuente può sempre sostenere direttamente il costo dei lavori e decidere poi se utilizzare la detrazione in compensazione per pagare meno tasse o cedere il credito d’imposta a terzi (banche e imprese incluse).
Assemblea: quale maggioranza per approvare il Superbonus?
Secondo la legge, le deliberazioni che riguardano gli interventi che beneficiano del Superbonus 110% sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Se ad esempio si vuole fare il cappotto al condominio, sarà sufficiente ottenere il consenso della maggioranza dei presenti alla riunione che siano proprietari di almeno 333 millesimi.
Si tratta quindi di maggioranze molto ridotte, pensate dalla legge proprio per facilitare l’approvazione dei lavori che rientrano all’interno del Superbonus.
Accollo Superbonus 110%: che cos’è?
La legge consente ai condòmini favorevoli ai lavori rientranti nel Superbonus 110% di accollarsi la quota che dovrebbero pagare anche i condòmini contrari.
Ipotizzando un condominio in cui tutti hanno gli stessi millesimi, se i lavori di coibentazione dovessero costare 50mila euro e i condòmini fossero 10, ognuno di essi dovrebbe pagare 5mila euro. Se però solo cinque condòmini sono favorevoli ai lavori, questi potrebbero accollarsi la quota degli altri, pagando quindi 10mila euro a testa anziché 5mila.
Approfondiamo la questione e vediamo come funziona l’accollo delle spese per i lavori che beneficiano del Superbonus.
Accollo spese Superbonus: come funziona?
Come anticipato, è data la possibilità che il condominio o i condòmini che intendono usufruire della detrazione possano farsi carico dell’intera spesa per poter beneficiare del 110%.
Per fare ciò occorre una deliberazione ad hoc con cui i favorevoli all’intervento decidano di accollarsi le spese e di fruire del Superbonus 110%, se uno o più proprietari degli immobili presenti nell’edificio non sono d’accordo all’esecuzione dei lavori.
Questa deliberazione va presa con le stesse maggioranze previste per l’approvazione dei lavori, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.
Per essere ancora più precisi, la legge dice che le deliberazioni dell’assemblea aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condòmini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio, a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
È ragionevole ritenere che coloro che si accollano la spesa siano già stati consenzienti in sede di assemblea che ha approvato i lavori; anzi, è logico supporre che la proposta arrivi proprio da loro.
L’accollo delle spese ha un doppio effetto:
– far pagare i lavori solamente ai condòmini favorevoli, i quali però saranno gli unici a beneficiare del Superbonus;- in caso di non corretta fruizione del Superbonus (ad esempio, per via di irregolarità urbanistiche, ecc.), ne risponderanno esclusivamente i condòmini che ne hanno beneficiato. Resta quindi escluso da ogni rischio chi non ha approvato i lavori e non ha partecipato all’esecuzione degli stessi.
Accollo spese Superbonus: a cosa serve?
A cosa serve l’accollo delle spese dei lavori rientranti nel Superbonus? Scopo principale della procedura è quello di escludere i condòmini contrari che potrebbero intralciare i lavori, ad esempio impugnando pretestuosamente le delibere. Ma non solo.
L’accollo delle spese del Superbonus consente di escludere coloro che vorrebbero scegliere la detrazione individuale. E infatti, la cessione del credito o lo sconto in fattura, se effettuati per tutto l’importo della spesa comune del Superbonus, permettono una gestione decisamente più facile da parte dell’impresa che effettua i lavori o delle banche che erogano il prestito.
Ma non solo. L’accollo serve anche a risolvere le questioni derivanti dal disaccordo sulla scelta dell’agevolazione fiscale. E infatti, il diritto di aderire a un beneficio fiscale anziché a un altro (detrazione diretta, sconto in fattura, cessione del credito) è individuale e non cumulativo come condominio; tale diritto, però, dovrebbe fare i conti con la facoltà di un’impresa ad impegnarsi o meno.
Non è irragionevole pensare che una ditta, che già si trova impelagata in difficoltà burocratiche, preferisca non sobbarcarsi anche ulteriori complessità date dalla gestione dei benefici fiscali diversificati condomino per condomino.
Insomma: l’accollo delle spese del Superbonus consente di concentrare l’intera pratica nelle mani di poche persone, le quali possono gestire in maniera unitaria le agevolazioni fiscali previste dalla legge, ad esempio optando in maniera comune per la cessione del credito a favore di una banca oppure dell’impresa dei lavori.
Accollo spese Superbonus: può essere imposto?
La legge non prevede la possibilità di obbligare i condòmini ad accollarsi la quota degli altri. Ciò significa che i proprietari dissenzienti, se non c’è un accollo spontaneo da parte dei favorevoli, non potranno pretendere da questi l’accollo delle proprie quote.
Il risultato è che i condòmini, anche se non erano favorevoli, sono tenuti a contribuire alle spese relative alle parti comuni, esattamente come si farebbe per qualsiasi altro lavoro regolarmente deliberato dal consesso.
