Sul Superbonus 110%, sono tantissime le domande, i dubbi e gli interrogativi da parte dei cittadini. Ecco le spiegazioni e gli aggiornamenti su alcune delle Faq più frequenti da parte dello Studio Genesis Avvocati di Milano
- La delibera assembleare che delibera gli interventi ammessi al 110% deve essere assunta con l’unanimità dei condomini oppure è sufficiente una maggioranza relativa o qualificata?
No, ai sensi dell’art. 119, comma 9-bis D.L. Rilancio le delibere assembleari di approvazione dei lavori e dell’esercizio per lo sconto in fattura sono valide se approvate con la maggioranza degli intervenuti o con un numero di condomini che rappresenti almeno un terzo dell’immobile.
- Nel caso in cui nel condominio sia presente un condomino moroso che non paga le spese condominiali, come ci si deve comportare?
In caso di condomino moroso la circolare n. 30/E dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che tale soggetto, non avendo versato le quote condominiali, non ha diritto alla detrazione.
Il condomino moroso è, pertanto, escluso dal superbonus e dalla connessa possibilità di optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta.
L’amministratore sarà tenuto a ripartire le spese relative alle parti comuni che sarebbero state di competenza del condomino moroso tra i restanti condomini, escludendo il primo dall’intervento.
- In un condominio minimo in cui non è presente l’amministratore come ci si deve regolare per gli interventi riguardanti le parti comuni?
Nei condomini minimi in cui non è presente un amministratore, si suggerisce di redigere un verbale alla presenza di tutti i condomini in cui venga espressa la volontà di eseguire i lavori ammessi al 110%, di appaltare gli stessi all’impresa incaricata e l’importo preventivato.
In tale verbale è fortemente raccomandato indicare le modalità di ripartizione dei costi relativi agli interventi su parti comuni (ad esempio per millesimi, per subalterni), nonché nominare un condomino il cui codice fiscale verrà utilizzato per la comunicazione all’Agenzia delle Entrate relativamente all’opzione per lo sconto in fattura.
- In caso di unifamiliare intestata a più soggetti, ad esempio marito e moglie, la fattura può essere intestata ad uno solo?
No, in caso di comproprietari e non sia diversamente pattuito, la fattura deve essere intestata ad entrambi, essendo entrambi soggetti beneficiari della detrazione.
L’impresa può emettere un’unica fattura intestata ad un beneficiario (ad esempio al marito) avendo cura di inserire una nota in cui dichiara che la fattura è cointestata anche all’altro beneficiario indicando nome, cognome e codice fiscale dello stesso. Qualora il gestionale non consenta l’inserimento di una nota, si dovrà procedere emettendo due distinte fatture di identico contenuto una indirizzata ad un proprietario ed una all’altro.
- Quali documenti bisogna allegare alla richiesta di titolo abilitativo al fine di ottenere il 110%?
Per gli interventi di risparmio energetico è obbligatorio allegare alla richiesta di titolo abilitativo (SCIA/DIA/permesso a costruire) la relazione tecnica sui consumi energetici (legge 10) corredata da l’APE iniziale e una simulazione di APE post intervento per dare evidenza del miglioramento di almeno due classi energetiche.
Per gli interventi di adeguamento sismico è obbligatorio allegare la relazione sulle strutture e la classificazione di rischio sismica secondo il modello B allegato al D.M. n. 58 del 2017 come da ultimo modificato dal D.M. 329 del 2020.
- L’impresa appaltatrice può applicare una scontistica sugli importi appaltati rispetto alle indicazioni dei prezziari DEI?
Sì, non è precluso all’impresa di applicare dei prezzi inferiori a quelli esposti nei prezziari DEI mediante l’applicazione di uno sconto.
Il computo metrico deve, però, essere in linea con i prezziari di riferimento che sono il prezziario di cui all’allegato I al Decreto Requisiti Tecnici per l’Eco Bonus e i prezziari regionali, provinciali o DEI per il Sisma Bonus al fine di ottenere l’asseverazione sulla congruità dei costi da parte del tecnico incaricato.
- La fattura di SAL deve essere emessa prima o dopo l’asseverazione?
Al momento di raggiungimento del SAL che, per gli interventi al 110% deve corrispondere ad almeno il 30% dell’intervento complessivo, l’impresa deve prima emettere la fattura e successivamente procedere a compilare l’asseverazione.
La fattura, infatti, deve essere allegata all’asseverazione da compilare, per gli interventi di risparmio energetico, sul portale ENEA dedicato.
Per gli interventi di adeguamento sismico è necessario compilare il modello 1 allegato al D.M. n. 329 del 6 agosto 2020. Anche in questo caso la fattura deve essere preventiva in quanto nel modello viene richiesto di indicare gli importi raggiunti al SAL, al netto dell’IVA.
A differenza dell’Eco Bonus, non sono previsti depositi in occasione del SAL ma l’allegato 1, congiuntamente ai modelli B1 e B2 allegati al D.M. n. 329 del 6 agosto 2020 debbono essere depositati allo Sportello Unico per l’Edilizia congiuntamente a fine lavori.
Si ricorda che per gli interventi ammessi al 110% i SAL non possono essere più di due.
