Agenzia immobiliare e provvigioni, come funzionano e chi deve pagarle? E quando? Ecco alcuni chiarimenti pratici, chiarimenti che serviranno da bussola a chi si appresta a firmare un contratto di un appartamento, dagli esperti de La Legge Per Tutti.
Quando matura il diritto dell’agente alla provvigione? “L’attività di mediazione consiste nel mettere in contatto due o più possibili contraenti affinché possano concludere tra loro un affare determinato. Pertanto, la sua attività può anche esaurirsi nella semplice individuazione e indicazione di uno dei contraenti.
Il mediatore (il cosiddetto «agente immobiliare») acquisisce il diritto ad ottenere la provvigione non appena le parti, da questi messe in contatto, stipulano un atto giuridicamente vincolante, che le obblighi cioè rispettivamente a comprare e vendere. Tale atto è il compromesso (meglio detto «contratto preliminare»). Prima di tale momento, il mediatore non ha diritto ad alcun compenso. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un cosiddetto «preliminare di preliminare» oppure la semplice offerta di acquisto”.
Che succede se non si firma il rogito? “Se, una volta firmato il compromesso, le parti non stipulano il rogito per ragioni che non attengono a colpe dell’agente, quest’ultimo ha comunque diritto alla provvigione. Come chiarito dalla giurisprudenza, il mediatore matura il diritto al compenso anche quando l’affare tra le parti intermediate non si conclude per colpa di una di queste, salvo che essa dimostri che il proprio comportamento era sorretto da serie motivazioni, quale ad esempio l’inaffidabilità della controparte presentata dal mediatore”.
Bisogna pagare l’agente senza contratto? “Il rapporto di mediazione non richiede l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico formale per la ricerca di un acquirente o di un venditore: non è cioè necessario un contratto scritto o verbale. È sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene. L’agente matura il diritto al compenso anche se, dopo aver messo in contatto le parti, non ha partecipato alla successiva fase delle trattative (al limite ciò rileva ai fini della quantificazione del compenso dovutogli).
D’altronde, il rapporto di mediazione non necessita di un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto.
In pratica, si può avere un contratto di mediazione quando si verifica una delle seguenti situazioni:
– due soggetti, in tempi diversi e con esigenze contrapposte, si rivolgono al mediatore incaricandolo di cercar loro una controparte. Ad esempio nel caso di chi vuol vendere un appartamento e chi ne vuole comprare uno, il mediatore riceve gli incarichi dalle parti e poi le mette in contatto;
– un soggetto, in cerca di una controparte, si rivolge ad un mediatore incaricandolo della ricerca. In questa ipotesi non è necessario che al mediatore sia rilasciato un mandato a vendere o il potere di vendere a nome del soggetto che lo ha incaricato della ricerca;
il mediatore, senza aver ricevuto il conferimento dell’incarico, segnala ad una parte (della quale conosce le esigenze) il nominativo di un potenziale contraente per concludere l’affare.
Chi deve pagare l’agente immobiliare? “L’agente immobiliare matura il diritto alla provvigione da entrambe le parti, indipendentemente da chi per prima si sia rivolta a lui. In altre parole, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l’acquiescenza dell’altra, quest’ultima resta del pari vincolata verso il mediatore”.
Si deve pagare la provvigione se scade il mandato? “Una volta scaduto il mandato, l’agente continua a maturare il diritto alla provvigione anche se le parti contraenti, da lui in precedenza messe in contatto, concludono l’affare in un momento successivo. Difatti, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia dovuta all’attività da lui posta in essere. La provvigione non è dovuta se tra la scadenza del mandato e la conclusione del contratto di compravendita passa un notevole lasso di tempo. In pratica, deve risultare che le parti abbiano ripreso autonomamente le trattative e che queste non siano invece la prosecuzione dell’iniziale opera di intermediazione dell’agente”.
Che fare se l’agente aveva rinunciato alla provvigione? “La parte che deduca che l’incarico conferito all’agente era a titolo gratuito, per aver questi rinunciato preventivamente alla provvigione, deve dimostrarlo. In assenza di prova, l’incarico si considera a titolo oneroso. In tal caso il mediatore ha diritto, oltre che ad un rimborso delle spese, anche alla provvigione stabilita dalle parti o determinata, in assenza di patto, facendo riferimento alle tariffe professionali, agli usi o all’equità”.
Che succede se l’incarico all’agente prevede l’esclusiva? “Quando si conferisce all’agente un incarico di vendita in esclusiva, il venditore deve astenersi dal pubblicizzare personalmente l’immobile sui portali o differenti mezzi di comunicazione, ciò comporterebbe confusione e disorientamento nei clienti. È bene che il proprietario dell’immobile non effettui in autonomia le visite senza l’ausilio del professionista, non soltanto per una questione di fiducia ma soprattutto per circostanze di sicurezza; l’agenzia ha la funzione di filtro conservando traccia di tutti i clienti con i quali concorda un appuntamento. Può accadere che un cliente, dopo aver preso visione dell’immobile con l’agenzia, cerchi di mettersi in contatto direttamente con il venditore per concludere la compravendita senza dover adempiere agli oneri dell’intermediazione. È importante ricordare che l’incarico in esclusiva non permette una trattativa diretta tra il proprietario e il futuro acquirente. Ed è sempre bene diffidare da comportamenti scorretti che possano compromettere la tutela del venditore e la trattativa di vendita”.
Quando non si deve pagare la provvigione all’agente? “Se l’incarico è senza esclusiva, la provvigione non è dovuta se le parti si sono conosciute e incontrate tra di loro, senza alcuna partecipazione dell’agente. Inoltre, non è dovuta la provvigione se l’agente non risulta iscritto al registro delle imprese, in caso di società, o al REA (Repertorio Economico Amministrativo), in caso di persona fisica, presso la camera di commercio del luogo competente per sede o residenza. La mancata iscrizione comporta una sanzione amministrativa di ammontare compreso tra un minimo di 7.500 euro ad un massimo di 15.000 euro ed è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle eventuali provvigioni percepite.
Il mediatore infine non ha sempre e comunque il diritto di pretendere l’intera provvigione pattuita, anche in presenza di una clausola che affermi sussistere tale diritto «in ogni caso». È infatti da ritenersi clausola vessatoria quella che attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione, svincolato dallo svolgimento di qualsiasi controprestazione, in caso di recesso da parte del venditore”, concludono gli esperti.
